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以下为民政事务局局长蓝鸿震今日（星期三）在立法会会议上动议二读辩论《2000年建筑物管理(修订)条例草案》致辞全文：

主席女士：

我谨动议二读《2000年建筑物管理(修订)条例草案》。

条例草案的目的，是为了落实一九九八年「私人楼宇消防安全改善建议谘询文件」所提出的有关建议，以及改善《建筑物管理条例》的一些缺点。

一九九八年中，我们发布「私人楼宇消防安全改善建议谘询文件」，以听取社会各界的意见。谘询的结果显示，市民普遍接受文件中对各项改善消防安全和大厦管理的建议，及认同妥善的大厦管理和消防安全是相辅相成的。因此，我们现提出修订《建筑物管理条例》，落实执行谘询文件内有关改善大厦管理的措施。

条例草案有如下三点主要建议 -

(一) 制定具体的管理和维修标准

现时《建筑物管理条例》第18(1)条特别订明法团有责任管理和维修建筑物的公用部分，但却没有订明管理和维修的具体标准。

我们建议修例，授权民政事务局局长在宪报刊登一套《大厦管理及维修工作守则》，以供法团遵守。该套守则会以一般用语撰写，使市民易于明白。守则包括与建筑物公用部分的建筑物安全、消防安全、气体装置、升降机和电力装置以及斜坡安全等有关的现行法例供法团参考和遵守，但不会取而代之。有关部门会继续执行他们各自负责的条例(例如屋宇署执行的《建筑物条例》和消防处执行的《消防条例》)，基于执法工作不应重复的原因，我们并不建议再另订罚则，对未有遵照守则履行责任的法团施罚。

(二) 强制性管理

建筑物是否设有建筑物管理组织(例如业主法团或物业管理公司)，肯定跟建筑物的消防和楼宇安全有密切关系。

对于有严重管理和维修问题而本身并无有效管理人的建筑物，我们建议修例，赋予当局权力，令这类建筑物的法团从当局在宪报公布的建筑物管理代理人名单上，聘请其中一名管理代理人，负责管理。当局会参照刚才我提及的守则所载的客观准则，考虑是否发出指令。在实际运作方面，由各区民政事务专员担任主席的跨部门地区性大厦管理统筹委员会会负责找出这类有问题的建筑物，并向当局提交建议，以考虑应否发出指令。假如法团没有合乎情理的理由而未能于指定限期内遵照当局所发的指令办理，即属违法，一经定罪，管理委员会可被处以最高罚款50,000元及每日罚款1,000元。我想在此强调，政府的意向并不是惩罚有关业主，而是藉有阻吓性的罚则，令有关业主聘请有效管理代理人，以妥善管理他们的物业。

如果该有问题的建筑物没有法团，我们会采取行政措施，鼓励及协助业主成立法团。如果业主未能成立法团，当局可向土地审裁处申请，由审裁处令一名业主召开业主会议，成立法团及聘请有效管理代理人，负责管理有关建筑物。

我们会在谘询过有关部门和专业团体的意见后编订该份建筑物管理代理人名单，并会在条例草案获得通过后在宪报公布。审批让管理代理人加入该份名单的建议准则，与房屋署现行公共屋认可物业管理公司名单的准则大致相同。当局会不时覆检该份名单，并有权予以修改。

(三) 方便新建筑物的业主成立法团

根据现行条例的规定，业主如要成立法团，首先必须按条例第3, 3A或4条的其中一项方式，召开业主会议(所需的业主业权份数别为百分之五十；或在不少于百分之三十业权份数的业主向我申请命令；或在不少于百分之二十业权份数的业主向土地审裁处申请命令)，以便委出管理委员会，然后向土地注册处登记成立法团。管委会委员的任期为两年，但可经业主周年大会通过而获得连任。召开业主周年大会的法定人数为不少于业主的百分之十。

我们会继续鼓励现有建筑物的业主，根据上述规定成立法团。至于新建筑物，我们曾考虑规定业主强制性或自动成立法团。但是若没有业主愿意参与法团管委会的工作，法团亦无法顺利运作。除了刚才我所提及的情形，即是在大厦管理维修极度不善，而经土地审裁处颁令召开业主会议及聘请有效管理人的特殊情形外，一般来说，我们认为成立法团与否，应由业主作出决定。业主亦可选择按公契成立业主委员会，或其它形式的组织管理大厦。因此，我们建议修例，简化新建筑物业主召开会议以委任管委会的程序。我们建议，会议的法定人数不得少于业主的百分之十。此建议是根据现时法团重新委任管委会委员所需的法定人数(百分之十业主人数)。管委会可由业主投票并以多数票通过的决议委任。管委会获委任后，须向土地注册处登记成立法团。

除了上述三项谘询文件内建议的措施，我们想藉此机会，改善条例一些缺点。

不少法团都没有为建筑物及公用部分购买第三者责任保险。在新兴大厦的个案中，法庭下令法团须向一名在该大厦进行维修工程时受伤的工人支付约2000万元的补偿。这一个案引起了市民广泛的关注。我们建议修例，强制法团须为建筑物的公用部分购买第三者保险。有关保险的规定(例如投保范围、最低赔偿保障额、承保人的资格)都会在根据条例另行制定的附属规例中订明。法团如无合理理由而不按照法例规定购买保险，即属违法，一经定罪，可被处以最高罚款50,000元。上述规定的生效日期会于日后(当有关附属规例制定后)在宪报公布。

目前条例第27(1A)条规定，法团的帐目可由专业会计师或法团藉业主大会通过的决议所批准的其他人审计。由于多层建筑物法团的帐目可以相当复杂，非专业会计师未必具备妥善审计有关帐目所需的经验和专业知识。我们建议修订第27(1A)条，删除有关可委任非专业会计师审计法团帐目的规定。不过，我们建议让单位数目在50个或以下的建筑物的法团获豁免遵守这项规定。法团如无合理理由而未有遵守审计帐目方面的强制性规定，即属违法，一经定罪，可被处以最高罚款50,000元。

此外，草案亦建议对条例一些地方作出轻微的技术性修改，以方便法团的成立和运作。这些修改详列于草案内，我不打算在此详述。

除了上述条例建议外，民政事务局和民政事务总署近年积极落实有关的行政措施，以协助私人大厦业主履行管理他们私人物业的责任。我想藉此机会简述以下的配套行政措施。

我们于1998年初成立一个跨部门的「中央防火督导委员会」，由我担任主席，成员包括各有关政策局和部门首长，以及七位非官方委员，负责制定有关防火安全和大厦管理的策略。在地区层面上，我们已先后在全港所有18区成立「地区防火委员会」，由各区民政事务专员担任主席，成员包括地区领袖和专业人士等，协助推广防火安全。「中央防火督导委员会」自成立以来的主要工作，包括刚才我提及的「私人楼宇消防安全改善建议」公众谘询，并就谘询的结果建议具体的法例修改。委员会联同有关部门亦进行了多次大规模的楼宇消防安全巡查，以及统筹和协办多项宣传和教育活动，成功唤起了市民对消防安全和大厦管理的关注，逐步在香港建立大厦管理和消防安全文化。

位于九龙油麻地的民政事务总署首间「大厦管理资源中心」于1998年中成立，得到七个专业组织协助，派出会员为市民义务提供初步专业意见，服务甚受市民欢迎。次间位于港岛中区的资源中心，将于后天正式开幕。我们正积极筹备于本年内于新界区成立第三间中心，以进一步服务市民。以上所提及的种种行政和立法措施，目的是培植社会的大厦管理文化，从而提升居住环境及质素，使市民得享安居之所。

主席，我谨此陈辞推荐本条例草案。

完

二○○○年一月二十六日（星期三）