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　　以下为民政事务局局长林焕光今日（五月三十日）在立法会会议上就「协助业主立案法团及互助委员会运作」动议辩论致辞全文（只有中文）：

主席女士：

引言

　　首先我要多谢谭耀宗议员提出议案，让我有机会向立法会介绍政府即将在加强支援业主立案法团（法团）及互助委员会（互委会）实行的措施，并听取议员对如何进一步改善这方面工作的意见。

　　很多议员提及「生仔论」，引述坊间一些言论形容政府对业主立案法团的态度就是「生仔唔凑仔」，但若大家想清楚若真的要以「生仔」来作比喻，实质上「父母」应该是业主，其物业则是其「子女」，若真的要作譬喻，政府应是「助产」的，「助产」后亦会提供「母婴健康服务」，向大家提供「凑仔之道」，但最终「子女」是大家的，是业主的。希望大家弄清楚责任和最终是谁得益的问题。

法团及互委会

　　法团及互委会均是居民组织，这两类组织的历史悠久。法团源于七十年代，最初是根据当时的《多层建筑物（业主法团）条例》成立。这条例在一九九三年易名为《建筑物管理条例》（条例）。条例的目的，是为利便业主成立法团，使他们能更有效地管理所居住的大。根据条例成立的法团，属法律实体，拥有清的法律责任。

　　现时全港有超过６４００个法团及接近３５００个互委会。协助成立法团和互委会，是民政事务总署首要工作之一。我们本年的目标是协助业主多成立２６０个法团。

为法团提供服务

　　有关我们为法团所提供的服务，我听到很多议员的意见，大家均觉得民政事务总署过去做了很多的工作，但这些工作可能并未足够，亦有未完备的地方。在我进一步解释我们如何提供服务与法团之前，对于蔡素玉议员提议政府直接介入法团的工作，我们希望能明确地表达异议。业主立案法团本身是一个法律实体，对其管理的物业有不可推卸的责任，政府在这方面的工作只可限于协助，在法律上，我们是不能够取代业主的管理责任，更不能直接介入管理的工作。无论如何，政府明白到业主有时候，特别是在法团成立初期，的确需要征询意见和寻求协助。有见及此，我们将会从三方面加强向法团提供的支援∶（一）提供有利于法团成立和运作的法律纲领；（二）向法团提供更专业的意见和更便利的服务；以及（三）为法团的成员提供训练。

法律纲领

　　在法律纲领方面，继一九九三年大幅修订《建筑物管理条例》后，政府在二零零零年再度修订该条例。二零零零年六月制定的《建筑物管理（修订）条例》（修订条例），旨在使业主更容易成立法团。有关的条文规定，业主成立法团所需的不可分割业权份数已下降，而且到目前为止，我亦行使了这法案赋予我的权力在一些个案中，批准在较低的业权份数的情况下亦可成立业主立案法团，而这条例在生效以来亦逐步产生影响。我们亦成立一个跨部门督导委员会，负责监察和评估修订条例的执行情况，并就进一步改善《建筑物管理条例》，提出适当建议。另外，立法会民政事务委员会最近亦设立小组委员会，以检讨《建筑物管理条例》，政府正与该小组委员会保持紧密合作。

为法团提供更专业的支援

　　我们体察部份法团认为政府在过往为法团提供的支援并不足够，这或多或少是受到资源局限所致。民政事务总署今年获增拨２２５０万元资源（由二零零二至零三年度开始，全年开支将增至４３９０万元），目的为业主及法团提供更全面和专业的服务。该署即将扩大总部和地区的人手编制，分阶段开设约９０个专责大厦管理事务提供资源的职位。

　　在民政事务总署总部，新的「大厦管理科」将于本年六月成立，属下的职员将会逐步增加，而这个专责科会由法律、测量及大厦管理各方面的专业人员作支援。我们希望在这个专责科成立后，民政事务总署在这方面的服务可得到进一步加强。

　　在地区层面，全港１８区将会分别成立地区大厦管理联络小组，以取代现有的１５个地区大厦管理统筹小组。在这方面的工作，我亦想强调，刚才邓兆棠议员说担心我们的工作只集中在总部，会是鞭长莫及，但我们的工作其实是集中在地区层面，希望能通过新增的职位和增加专业人士，来提供更积极和主动的措施为法团提供专业的服务和支援。

　　我们亦明白到，如李凤英议员和邓兆棠议员指出，除了人手的支援以外，我们民政事务总署员工的培训亦是很重要的。我们在二零零零年举办了１９次训练活动，参加的有关职系人员超逾１０００人次。这些活动包括训练课程、工作坊和简报会，内容涉及《建筑物管理条例》和大厦管理的各方面事宜。这些受过训练的人员已被委派与法团直接联络、旁听法团会议，并就各项程序和大厦管理事宜提出意见。我们最近在培训中加入新单元，例如与城市大学合办电脑资讯方面的训练，以便进一步加强对民政事务总署人员的培训。

大厦管理资源中心

　　除了透过地区小组与大厦业主和法团定期联络外，我们亦逐步成立更多大厦管理资源中心（资源中心），刚才很多议员亦有提及这些资源中心的服务，我们亦很感谢香港的专业团体，包括法律、会计、测量等等的专业团体，为我们提供免费服务。刘炳章议员刚才更进一步保证他们乐意在他日继续在这方面提供免费的专业服务，我在此向刘炳章议员及其专业学会一并致谢。民政事务总署正计划在荃湾设立第三个资源中心，预计不久便会用。日后在资源许可之下，我们将成立更多的资源中心。

为法团和互委会成员提供训练

　　好几位议员包括叶国谦议员和何钟泰议员均指出互委会和法团成员亦需接受培训，我们亦认为这是必要的。在去年，民政事务总署为互委会和法团共举办了２８０项有关的培训活动，包括研讨会、训练课程、讲座、访问、展览和火警演习等，参加的法团和互委会成员超逾６５０００人。民政事务总署计划在二零零一年再接再厉，举办超过３４０项同类活动。

　　另一方面，我们亦准备加强备存最新和准确的楼宇资料，协助有效地管理大厦。为此，民政事务总署将设立一个有关全港私人楼宇的中央资料库，提供个别楼宇的全面资料，其中包括楼宇类别、单位数目和所成立的大厦管理组织。法团和广大市民均可查阅资料库所载的基本资料。

　　至于谭耀宗议员建议我们在网上进一步改善我们的服务，我们会参考这意见，并会跟民政事务总署商讨，怎样可以透过网上为法团和互委会的成员提供更多服务。

保障法团和互委会成员

　　一些法团和互委会成员忧虑，由法团或互委会集体承担的法律责任，有时可能会转嫁给个别成员。刚才亦有几位议员，包括谭耀宗议员、涂谨申议员和何钟泰议员等等亦提出担心，虽然这须视乎每宗个案的事实及情况而定，但我们相信在正常情况下，由法团或互委会集体承担的法律责任，不应亦不能转嫁到个别成员身上。一般来说，若成员在参与法团或互委会工作时秉诚行事，应无须过分担心；但如个别成员干犯刑事罪行，他本人当然要负上法律责任。法团和互委会成员在履行职责时如遇到困难或不清的地方，应尽早向民政事务处人员，或大厦管理资源中心的义务专业人员求助。我们会视乎他们的情况的紧急程度，为他们作出洽当的安排。

　　涂谨申议员对议案提出修正，其中包括修订法例，为法团／互委会成员提供更大的保障。我希望大家注意一点：《建筑物管理条例》已订明法团及其成员的权利和责任。任何免除法团成员承担法律责任的一般条文，可能会令他们无须承担相应的法律后果。假如在这方面作出修订，我们必须采取谨慎及针对性的方针，收窄适用范围，清楚订明所免除的是何种特定法律责任。这是一项复杂而敏感的工作，必须广泛征询各有关方面的意见。我们乐意听取议员对这项建议的意见。

扩大《建筑物管理条例》的适用范围，让持有可分割业权份数的物业业主成立业主立案法团的建议

　　至于涂谨申议员所提出修正的其他事项，第一项是有关扩大《建筑物管理条例》的适用范围，让持有可分割业权份数的物业业主（典型的例子是独立房屋）也可以根据该条例成立业主立案法团（法团）的问题。

　　首先，我们必须了解《建筑物管理条例》的宗旨。该条例旨在协助建筑物内各单位的业主成立法团，并订明有关管理这些建筑物的规定。该条例在一九九三年之前称为《多层建筑物（业主法团）条例》。多层大厦的特征是建有公用部分，包括升降机、走廊、天台、楼梯及外墙。这些公用部分为业主共同拥有，亦因为这个原因，他们有责任共同管理大厦的公用部分。故此，该条例所规定的决策程序，是以业主持有的不可分割业权份数的业权结构作基础的。

　　涂谨申议员的建议涉及扩大《建筑物管理条例》的适用范围至独立房屋。独立房屋的特色是业主各自持有可分割业权份数或拥有独立的地段，与该条例所指的不可分割业权份数是绝对不同。由于房屋是独立的，并无我先前所说的分层大厦建有公用部分的特征，因此，从性质及业权结构来看，分层大厦与独立房屋两者之间存在根本差异。就管理的理念及具体措施而言，管理独立房屋与管理土地相类似；由于没有公用部份，要延伸现有的多层大厦管理方式至独立房屋，在理念及技术上均有困难。因此，应否和如何扩大《建筑物管理条例》的适用范围，以涵盖涉及可分割业权份数的独立房屋，是十分复杂的法律和技术问题。我们需要审慎研究个中牵涉的政策、法律及技术问题，不宜仓卒下结论。目前立法会民政事务委员会辖下的检讨《建筑物管理条例》小组委员会正研究此事及其他问题，并会邀请有关团体和公众人士发表意见，政府乐意参与这小组的讨论，并会深入考虑小组委员会提出的意见。

设立机制修订和删除极不平等的公契条款

　　至于应否订立机制修订和删除极不平等的公契条款这问题，大家在刚才的辩论中有相当多的讨论，亦可从大家所表达的意见，大家的意见有基本的分歧。杨孝华议员和刘炳章议员指出公契是私人合约，对同一幢大所有已签署该份合约的业主都具有约束力，政府并不是公契的签署人。若要求政府就公契的条款是否平等作出一个判断，这无论在原则上或法律上均会产生很大的问题，而且在很多时候，有关公契的争议并非是公平与否的问题，当中涉及业主之间或业主与大业主之间的利益冲突的问题。若贸贸然修订这方面法例，授权政府有权干预私人合约的条款，在这方面大家更须审慎行事。

　　陈伟业议员更指出这些不公平的条款存在官商勾结的成分，这意见实属见仁见智。但大家在讨论时亦指出在很多情况下，小业主对于管理多层大厦感觉痛苦，这是冯检基议员的理论。为何会感觉痛苦，由于他们觉得自己未具备这方面的知识，亦未能全职投入大厦管理工作。虽然我理解冯检基议员在这方面指出的情绪，我亦认同他刚才所说管理大厦是需要相当专业的。我们很难要求业主或小业主自己进行专业管理工作，专业的管理工作在理想的情况之下是专业管理公司的责任，但业主的责任应该是自行组成有效的组织，即有效的法团，以监管专业管理公司的工作。若在这方面的工作做得有效的时候，在很多现存的例子并非如陈伟业议员所说的那样无力，亦并不像冯检基议员所说是一个很痛苦的过程。

　　我本人居住在多层大厦之内，我所住的大厦亦不能成立业主立案法团，但由于我们成立了一个很有效的业主管理组织去监察管理公司，亦能有效地跟管理公司进行对话，亦能有效地将大厦管理的水平提高。由此可见，事物并非是那么极端的，只要小业主能够众志成城，组成有效的监察组织，就算未能成立法团，亦仍然能做到相当多有效的监察工作。

　　至于涂谨申议员和何俊仁议员亦提及，目前在个别个案中大业主拥有公用地方的业权，但却不缴交管理费，惟仍拥有投票权这不公平情况，政府理解大家在这方面的关注，我们在这问题上持开放的态度，目前希望有待检讨《建筑物管理条例》小组委员会研究后所提出的建议，我们再进一步深入考虑。

结语

　　总结来说，政府实际上十分重视大厦管理工作，原因是大厦的管理，尤其是多层大厦的管理，是牵涉到香港绝大多数居民的人身安全和对治安的关注，并牵涉到居住的环境，小业主对其物业的保养，以及长远来说小业主的切身的利益和物业的价值，所以一个保养良好的物业，除了业主得益、居民可安居乐业外，对整个香港亦有好处。这是为何这么多年以来，政府透过民政事务总署主动及不断增加投放资源之下，协助居民和业主成立业主立案法团、互委会或其他管理组织。而我们在法例方面，逐步修订《建筑物管理条例》，让我们和业主的工作能更有效地进行。我们承认在这方面的工作是一个漫长的过程，亦需要集思广益，因应社会环境的转变，保持敏锐的触觉，我们要更加张开耳朵去听取各业主就他们目前面对的困难，因而作出在政策或法例上的调整。但大厦管理最终亦是一个专业和复杂的问题，我们每一步均要小心地平衡各方面的利益。因此我们希望在未来的日子，立法会、各业主立案法团及区议会等，能提供更多的意见，让我们能可以进一步改善这方面的工作。

　　多谢各位。

完

二○○一年五月三十日（星期三）