立法会：署理房屋局长就「租者置其屋计划」动议辩论致辞全文

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　　以下为署理房屋局局长钟丽帼今日（六月十三日）在立法会会议席上就刘江华议员提出的「租者置其屋计划」动议辩论的致辞全文：

主席女士：

自置居所是许多家庭的梦想，房委会于一九九八年推出「租者置其屋计划」（「租置计划」），反应可算热烈。计划推出至今，已有六万一千个公屋租户透过「租置计划」成为业主，其中第一至三期计划中，平均约有七成的租户在计划推出的第一年内提出购买自己的单位，反映公屋租户对「租置计划」的欢迎程度。

我想回应各位议员，并讲述「租置计划」的理念。部份议员质疑政府是否为了减轻房委会经常的财政负担，或为了增加房委会的收入，而推出这个计划。其实，政府深信市民自置居所对整个社会及个人均带来好处，更有助社会保持稳定及培养市民的归属感。虽然政府及房委会已经为公屋居民提供不同自置居所的途径，包括申请居屋、可租可买计划，自置居所贷款计划等。但对部份公屋居民而言，要应付例如购买居屋之后所增加的住屋开支，我们估计是现时平均租金的五倍，他们也许觉得不容易应付。但根据「租置计划」，公屋居民购买自住单位之后，每月的住屋开支大概是现时租金的两倍。因此，「租置计划」正好填补了我们所谓「房屋阶梯」之中的租住公屋及居者有其屋之间的空隙，让公屋居民有较多负担得来的自置居所选择途径。

政府及房屋委员会的目标，是在一九九八年至二○○七年间，向公屋租户提供出售不少于二十五万个租住单位。推行如此一个庞大及独特的计划，所涉及的范畴相当广泛，外地可以借镜的例子亦不多，因此各位议员对计划有许多不同的意见，是可以理解的。我现在希望就刘江华议员所提出的四项建议作出回应，趁此机会让各位议员和市民大众更加了解「租置计划」的原则及运作。

事实上，这是房委会现时的安排。至今房委会已经宣布至二○○三年推出合共六期的屋名单，并将于今年稍后时间，尽快公布二○○三年后出售的公屋名单。刚才有议员表示希望我们公布更长期的名单。但在「租置计划」和其他资助自置居所计划之间，我们希望让房委会有弹性回应市场情况、公屋居民的购买意愿及需要，对计划作出适当的规划和调整，以便更能够配合市民的需要。所以，我们认为房委会现时的安排比较恰当，亦充份顾及租户的需要。

这项建议，正是房委会和房屋署一直努力的目标。根据目前的安排，在公屋单位出售前约九个月，房屋署会邀请有关租户就其居住单位内需要维修的项目提出要求修葺。透过这安排，房屋署会尽早去完成所需的修葺工程。当房屋署出售有关公屋时，亦会再次邀请有意购楼的租户在递交申请书时，一并提出最后所需维修的项目，房屋署会致力在三个月内完成所有修葺工程。这个机制十分开明，务求尽量达至准买家的要求。

根据房屋署的记录，刚在今年二月推出的「租置计划」第四期，在出售前收到单位内的修葺工程的要求，房屋署已完成了超过八成。至于公众地方的维修工程，因为性质一般比较复杂，需要较长的时间。但出售时，大部份工程均已经完成或进入完成的阶段，其余的工程费用亦因房委会负担。

刚才黄榕根议员提及太和事件，事实上，那位租户租住该单位达十一年之久，去年买楼时，他未有因应房屋署的要求向该署报告有损毁的窗户，完全没有填报这项资料。房屋署得到的法律意见肯定表示责任不在房屋署身上。

现在我想谈谈刘炳章议员提及有关房委会兴建屋与建筑物条例规管的情况。

房委会兴建屋全部不受建筑物条例规管，但在设计及建筑规格方面则符合现行建筑物条例。即是说，这些屋全部部都是安全的。但当这些单位成为「租置计划」下的单位后，则受到建筑物条例的规管。屋宇署署长会继续授权房屋署署长暂时管理这些楼宇直至二○○二年七月一日为止。在这期间，房屋署在这些屋出售之前，会观察屋的单位及公用地方是否符合建筑物条例而作出修改。如果需要修改，所有费用由房委会负担。正如吴亮星议员刚才指出，出售「租置计划」公屋之前，房委会会为每个屋提供七年的结构安全保证；在出售「租置计划」公屋时，房委会会就为每个屋提供七年结构安全保证，又会为以每户一万四千元的数额注资成立维修基金，作为支付屋日后维修的费用。根据房屋署的估计，该基金的款项足够应付有关屋在未来约十年所需的日常维修工程以外的大型维修费用。

由于所涉及的出售单位众多，而居民希望维修的项目为数不少（就第三期而言，房屋署在出售单位前共接获二万五千五百一十七宗维修申请，而其后再接获一万三千四百六十四宗申请），所以实际环境未必容许房屋署在正式交易前完成所有维修保养工作。虽然如此，房委会和房屋署会继续致力在公屋单位出售以前完成维修工作，为居民提供优质居所。

目前，在推出「租置计划」前，房屋署会透过屋管理谘询委员会向屋住户介绍计划的详情，让住户充分了解成为单位业主后所享有的权利与义务，从而作出抉择。

由下期「租置计划」开始，房屋署将于六个月前向屋管理谘询委员会提供一套标准公契及有关屋的「接管令」，让住户更了解「租置计划」的详情，包括屋的管理范围及屋范围的公用设施。其实现时房委会是根据政府发出的「接管令」所授予的权力管制有关屋，当中包括屋，内的道路，康乐设施和斜坡；以及在某种情形下涉及关连的维修责任，例如连接屋的行人天桥等。所以，在「租置计划」下发售的单位，政府的土地契约的地界一般来说和「接管令」是相符的。其实，「租置计划」的公契的制定，是采用行之已久的机制，目的是确保「租置计划」的楼宇得到妥善的管理，以及公平地平衡各方面的利益。冯检基议员提及李郑屋的汉花园，其实这个情形正好表示我们公平公正的原则。房委会已经同意不会把汉花园列入李郑屋的地界范围之内。在每一个「租置计划」出售之前和出售期间，屋办事处均有已批核的公契样本供准买家查阅。有兴趣的人士亦可缴交费用购买一份副本。

出售屋时，公契的要点亦会摘录于售楼说明书内；而签约时，买家的律师有责任向买家详细解释公契的内容，这种安排与私人机构及公营机构出售未建成的楼宇的安排相同。

房屋署将联同地政总署和有关部门制定政府地契及公契。经各有关政府部门同意后，政府土地契约会由地政总署主持的地区地政会议批核。

在审核公契时，法律谘询及田土转易处会确保公契条款对各方都公平和合理，对各有关方面的利益，作出最佳的平衡。

主席女士，我已经就刘江华议员的动议作出回应。现在，我希望回应冯检基议员和何俊仁议员所提的修正议案。

其实冯议员的建议，房委会在推出「租置计划」第一及第二期时曾实施过。不过，正如所料，百分之九十九点八的买家都选择了价钱最低的方案，所以房委会后来只提供单一市值折扣定价，避免因为方案繁多而加重行政负担。

无论在公营或私营市场，物业市场行之已久的一项重要原则，就是当买家拥有该单位的业权后，应该对单位及附属的屋公用地带有若干的权利及义务。出售二手物业，买卖双方都是以楼宇现状作为交易基础。订立统一质素保证或要求卖方提供漫长的保养期，是不合理的。其实房委会现时的做法包括应住户的要求作至内修葺，为每个屋提供七年保养期，为每个出售的单位注入一万四千元作日后的维修基金。要求房委会为每个出售的单位作统一的质量保证实际上并不可行，由于「租置计划」所出售的单位并非全新单位，室内的不同设备亦因住户的各自使用情况而有别，房委会是无法提供统一的质素保证。

为了配合「租置计划」屋外判的计划，房署已成立独立的物业管理组去监管物业管理公司的工作。这些物业管理公司必须雇用不少于百分之二十的房署职员，故此，他们应有经验处理公屋管理问题。

结语

「租置计划」由一九九八年推行至今，已经达致一定的成效。房委会和房屋署在制定「租置计划」未来的销售计划时，会因应市场需要作出检讨，包括出售大厦的类型、价格及保养事宜。对于各位议员的宝贵意见，政府会积极地参考，务求使「租置计划」更加完善和更加能够切合公屋居民自置居所的需要。

对于刘江华议员的动议，政府大致上是支持的，但我必须指出，政府土地契约是经各有关政府部门同意后，由地政署主持的地区地政会议批核，而公契则由法律谘询及田土转易处批核。基于要公平及合理地处理公契，各方的权利及义务，政府未必能满足各方不同的诉求。但对于冯检基议员和何俊仁议员的修订动议，由于违反了一些置业的重要原则，因此我促请各位议员反对冯议员和何议员的修订动议。

谢谢主席女士。

完

二○○一年六月十三日〔星期三〕