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以下为今日（二月二十五日）立法会会议上冯检基议员的提问和运输及房屋局局长张炳良教授的书面答覆：
问题：
差饷物业估价署最新发表的统计资料显示，二○一四年十二月私人住宅所有类别单位的售价指数为创历史新高的277.6，比一九九七年楼市高峰时期的172.9高逾60%，亦较现届政府上任时（即二○一二年七月）的206.1升逾34%。小型住宅单位（即实用面积少于40平方米或430.5平方的A类单位）的售价升幅最为显著，售价指数由现届政府上任时的217.4升至二○一四年十二月历史新高的303.2，升幅达40%。就此，政府可否告知本会：
（一）鉴于现届政府曾推出多项稳定楼市的措施，但楼价却屡创新高，当局有否评估该等措施的效用；有否评估政府的某些做法（例如采取白表申请者免补地价买二手居屋的安排、暂停推行「港人港地」措施等）有否为稳定楼价带来反效果，以及是否在采取该等做法时急就章，未经深思熟虑，以致出现与预期相反的效果；及
（二）有否统计由二○一二年七月至今，租金和住宅按揭还款的开支占市民收入的百分比如何变化；有否评估现时住宅单位的售价和租金水平是否已经与市民的负担能力脱节；如评估结果如此，有否评估此情况对社会和市民的生活带来甚么影响；有否制订具体的短期及中期措施（包括需求管理措施），压抑楼价升势？
答覆：
主席：
就冯检基议员问题的两个部分，现答覆如下：
（一）需求管理措施
为应对过热的楼市，政府先后推出多轮需求管理措施，包括额外印花税（二○一○年十一月及二○一二年十月）、买家印花税（二○一二年十月），以及双倍从价印花税（二○一三年二月）。有关措施旨在遏抑投机活动，确保楼市健康平稳发展，并于当前房屋供应偏紧的情况下，优先满足香港永久性居民的置居需要。
需求管理措施有助稳定住宅物业市场，有效打击短期投机炒卖活动，并遏抑外来需求。自二○一三年二月政府推出双倍从价印花税后，楼价的升势有所缓和。二○一三年首两个月（即推出双倍从价印花税前），楼价每月平均上升2.7%；而从二○一三年三月至二○一四年四月约一年期间，楼价平均按月只上升0.1%。另外，税务局的印花税数据显示，短期转售（包括确认人交易及24个月内转售）的成交宗数在二○一四年第四季维持在低水平，平均每月64宗，仅占交易总数的1%，相比二○一○年一月至十一月期间（即引入额外印花税前）每月平均2 661宗（或占交易总数的20%）大幅下降。此外，涉及非本地个人及非本地公司买家的住宅交易，在二○一四年第四季每月平均有106宗，仅占交易总数的1.7%（＊注），远低于二○一二年一月至十月期间（即引入买家印花税前）每月平均有365宗（或占交易总数的4.5%）。
我们注意到从二○一四年四月起香港楼价逐渐回升，二○一四年全年升幅达13%。在低利率及量化宽松的国际大环境下，若二○一二年底和二○一三年初未有及时推出需求管理措施，物业市场可能会更为炽热，影响本港的经济及金融体系的稳定。
政府密切关注楼市走势，会继续采取必要措施稳定楼市。政府曾承诺，在落实需求管理措施的条例草案通过一年后，会向立法会汇报检讨的结果。就额外印花税和买家印花税而言，我们计划于二○一五年三月向立法会房屋事务委员会汇报检讨结果。
扩展居者有其屋（居屋）计划第二市场至白表买家
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为回应白表申请者自置居所的愿望，香港房屋委员会（房委会）于二○一三年一月推出「扩展居者有其屋计划第二市场至白表买家的临时计划」（临时计划），让5 000名合资格的白表申请者购买未缴付补价的单位，为他们提供一个额外途径购买资助出售单位。
根据房委会资助房屋小组委员会（小组委员会）所做的初步评估，截至二○一四年九月底，已有2 161名白表申请者成功透过临时计划自置居所；截至二○一四年十二月底，在临时计划下的成交已达到2 321宗。若果没有推行此计划，这些人士可能难以在私人楼市购买单位。
据我们的观察，居屋第二市场的楼价在宣布临时计划初期上升比较快，可能是因为一些居屋业主感到有新购买力入市而提高叫价，但是其后已稳定下来，大致上随私人楼市整体价格趋势而变动。不过，任何楼价，同时受到众多经济、供求及预期等因素影响，故此不宜简单地诠释有关数字。小组委员会于二○一四年十一月二十四日初步评估了临时计划的推行情况，详情已经上载到房委会网页。
由于临时计划仅推行了一轮，虽有一定成效，但小组委员会认为仍需有多一些实证资料，以就临时计划对楼价的全面及具体影响作出检讨。鉴于现时资助出售单位的需求殷切（特别是来自符合白表资格的人士），小组委员会认为较审慎的做法是在二○一五年下半年推出多一轮2 500个配额，一方面回应白表买家自置居所的愿望，另一方面把配额减少至比较保守的数字，然后才进行全面成效检讨，以确定临时计划的未来路向。检讨完成后，政府会向立法会房屋事务委员会汇报结果。
「港人港地」措施
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「港人港地」措施的政策目的，是在物业市场出现供求紧张的情况下，在运用珍贵的住宅土地资源时，优先照顾香港永久性居民。政府在二○一二年九月宣布在两幅位于启德发展区的住宅用地实施有关措施，并于二○一三年年中透过招标出售该两幅用地。其后，政府针对物业市场所实施的各项需求管理措施，已有效大幅减少非本地买家对住宅单位的需求，达致优先满足香港永久性居民置居需要的效果，故政府现阶段无迫切需要在其他可供出售用地实施「港人港地」措施。政府会继续密切留意物业市场的情况，采取适当应对措施以利物业市场的健康发展。
（二）政府一直参考一系列的指标，包括楼价、民置业负担能力、成交量、住宅物业供应，还有本地和外围经济因素的变化，以密切监察住宅物业市场的走势。
在供求紧绌，加上超低息环境下，楼市在过去数年大部分时间表现活跃。市民的置业负担比率（面积45平方米单位的按揭供款相对住户入息中位数（不包括居于公营房屋的住户）的比率）由二○一二年第三季约50%，上升至二○一四年第四季的约58%，表示市民的置业负担增加不少。同期，承租能力比率（面积45平方米单位的租金相对住户入息中位数（不包括居于公营房屋的住户）的比率）则维持在约44%不变。
维持私人住宅物业市场稳健发展，是政府房屋政策其中一个重要目标。政府会继续采取双管齐下的方式，一方面采取供应主导的策略，持续增加土地及房屋供应，以期长远及根本地解决供求失衡问题；并在有需要时遏抑外来需求和投机性质的需求，以稳定楼市，防止市场过分炽热造成各种负面影响。
＊注∶若计及本地公司买家，则有关住宅交易在二○一四年第四季每月平均有177宗，占交易总数的2.8%。
完
２０１５年２月２５日（星期三）
香港时间１２时５２分
