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以下为今日（六月三日）立法会会议上冯检基议员的提问和发展局局长陈茂波的书面答覆：
问题：
据悉，公务员合作社计划楼宇（合作社楼宇）的单位业主（业主）多年来一直要求政府协助重建该等楼宇。发展局考虑到重建合作社楼宇可以释放土地以增加房屋供应，近日建议由香港房屋协会（房协）推出重建公务员楼宇先导计划（先导计划）。先导计划将以「需求主导」形式进行，由该等业主自行向房协提出申请。房协将会订立准则，包括要求有关地盘必须至少达一万平方，以及有关合作社须于合理时间内集齐百分之一百业主的同意。此外，房协会代该等业主向政府缴付在原地契下尚欠政府的土地补价，并以市价收购业主的单位。在不亏蚀的原则下，房协可向业主提出略高于市价的收购价。另一方面，在可行的情况下，房协会考虑容许有关业主购买房协「住宅发售计划」第二市场的住宅单位。就此，政府可否告知本会：
（一）鉴于当局评估有８５个合作社楼宇的用地具重建潜质，该等用地的位置为何；有否评估重建该等楼宇对房屋供应的正面影响；若有评估，结果为何；
（二）过去三年，当局在研究重建合作社楼宇可行性时遇到甚么困难；有否评估推行先导计划是否有助解决该等困难；
（三）当局有否评估先导计划是否具足够诱因吸引业主参与；会否考虑放宽先导计划订定的条件，包括调低要求百分之一百业主同意才可进行重建的门槛；会否鼓励房协向业主提出较吸引的收购价，以及容许业主购买香港房屋委员会辖下居者有其屋计划的单位；若会，详情为何；若否，原因为何；
（四）当局有否评估推行先导计划对房协的人手调配和财务状况的影响；在解决目前香港房屋供应不足的大前提下，当局会否考虑向房协提供支援，包括容许房协无须缴付十足土地补价，以协助房协有效推行先导计划；及
（五）当局会否考虑要求房协在推行先导计划时，同时规划重建其在有关地区的出租屋（例如乐民新村和真善美村均位于合作社楼宇林立的马头围道、靠背垄道和马头涌道一带），以完善有关地区的房屋发展；若会，详情为何；若否，原因为何？
答覆：
主席：
在二Ｏ一三年七月十五日的立法会发展事务委员会会议上，委员通过一项有关「重建公务员建屋合作社」的议案，促请政府立即展开重建公务员建屋合作社（合作社）楼宇，以增加市区土地供应，并提交可行方案。当日的会议后，发展局和相关政府部门和公营机构深入研究协助重建合作社楼宇的理据及可行方案。我们在本年五月二十六日向发展事务委员会提交讨论文件，提出了三项建议：（ｉ）由香港房屋协会（房协）推行「重建公务员楼宇先导计划」（「先导计划」）；（ｉｉ）邀请市区重建局（市建局）为合作社楼宇业主设立「促进者」服务专项轮候安排；及（ｉｉｉ）地政总署整合现行工序，以利便评估重建所涉的土地补价。
就问题的五个部分，我的回覆如下：
（一）如以已重建的合作社楼宇地盘参数作参考，一般而言，只有重建比率（把楼宇重建后的楼面面积与现有合作社楼面面积比较）达两倍或以上的项目才有机会达致收支平衡或有盈余。在已解散但未就地段进行重建的１７３个合作社（涉及１７８个合作社地盘）而言，粗略估计有８５个具重建潜质（即重建可能不用亏蚀）。这８５个合作社楼宇主要分布在九龙城、东区、湾仔及深水区。重建全部８５个地盘估计最多可获约２３万多平方米的额外楼面面积。但由于８５个地盘分散，未必所有都能合并重建，而地盘各有限制，实际可增加楼面面积会较估计的少。
（二）发展局和相关部门及公营机构深入研究协助重建合作社楼宇的理据及可行方案，发现有很大困难。我们有以下的重要考虑。
曾有合作社楼宇业主提出减免土地补价的诉求。重建合作社楼宇一般涉及两个层次的土地补价。第一个层次是业主为撤销合作社楼宇转让限制而须向政府缴付的三分之二土地补价。第二个层次是在重建有关地盘达规划大纲图所准许的最高发展参数时，所涉及的修订地契条款的补价。第一层补价是业主对政府的欠款。第二层补价与一般私人地盘发展的情况无异。对两者的任何减免均偏离一贯的政府政策和做法，必须要有充分理据支持。
我们曾尝试在增加土地供应的前提下，考虑是否有足够理据调整一贯的政策以协助合作社楼宇重建。然而，尽管现时有部分合作社楼宇地盘未有用尽最高发展参数，但地盘的整体重建潜质却并未如想像般高。因此，以释放这些地盘的发展潜力作为理由去减免土地补价的理据并不充分。再者，若因重建可增加土地供应而需调整政府一贯政策以协助合作社楼宇重建，则基于公平原则，其他旧楼重建若能释放额外楼面面积，我们亦须一视同仁以公帑补贴，这恐怕并不符合社会的期望。
合作社楼宇业主亦曾提出，要求由市建局协助重建。我们亦曾尝试从区更新的角度去考虑加快合作社楼宇重建。然而，正如我们以往曾多次解释，市建局的宗旨是透过进行、鼓励、推广及促进市区重建，改善香港的住屋水平及已建设环境。市建局优先协助的是那些破旧及严重失修的楼宇。合作社楼宇普遍有较良好的保养，相对而言，重建的需要没有那么迫切。因此，要求市建局在其他更具迫切重建需要的旧楼行列当中插入优先处理合作社楼宇，并不合适。然而，若合乎资格，合作社楼宇同样可申请市建局的「需求主导」重建项目（先导计划），供市建局拣选。
由于以上的方案并不可行，我们遂与房协研究推出「重建公务员楼宇先导计划」，在合情合理、符合公众利益和公帑运用得宜的前提下，去回应部分合作社楼宇业主欲重建其楼宇的诉求。
房协并非牟利机构，亦没有得到政府直接资助，并须为其项目自负营亏及承担场风险。现时提出的「先导计划」，是平衡了房协的机构运作原则及部分合作社楼宇业主希望重建以迁离合作社的诉求。我们理解「先导计划」未必能符合所有合作社楼宇业主的期望，但这正正反映重建合作社楼宇所涉及平衡公众利益考虑的复杂性。我们提出「先导计划」，是希望可以在私人发展商重建合作社之外，提供多一个选项给合作社楼宇业主考虑。
此外，现时合作社楼宇业主若有需要迁离合作社楼宇，有以下方式。就已解散的合作社而言，有关业主可向政府补回三分之二地价然后在市场上出售其单位。公务员事务局有既定机制容许有关业主申请短期豁免其单位的转让限制，让他们在缴付土地补价前签订买卖合约。现行的短期豁免有效期为九个月，但若有关业主有需要，可申请再延长。就未解散的合作社，有关业主可通过转让「合作社会籍」的方法把单位使用权让予其他有兴趣并符合资格的公务员，从而迁离合作社楼宇，当中并不涉及土地补价。
（三）就调低「先导计划」要求的业主同意门槛，要求房协调高收购价以及容许合作社楼宇业主在香港房屋委员会（房委会）「居者有其屋计划」（居屋）第二市场购买居屋单位的意见，我们的回覆如下。
业主同意门槛
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房协提出１００％业主同意门槛，有以下三个考虑：
第一，现居于未补地价以撤销合作社楼宇转让限制的合作社楼宇业主，为在职公务员、已退休公务员，或公务员的合法继承人。对在职公务员而言，他们成为合作社社员，拥有单位的住用权，是他们受雇于政府可享受的房屋福利的其中一种。那些在已解散合作社取得业权的在职公务员不可再享有其他房屋福利。故此，除非所有合作社楼宇业主同意出售重建，否则只顾大多数合作社楼宇业主的意愿，而迫使不愿意的公务员业主迁离和牺牲其房屋福利，并不公道。
第二，根据《土地（为重新发展而强制售卖）条例》（《条例》），土地审裁处会基于申请强制售卖地段上现有发展的龄期或其维修状况，判断是否信纳该地段理应重新发展，从而决定是否发出强制售卖令。合作社楼宇一般都保养良好，根据《条例》未必会获发强制售卖令。如房协的先导计划接纳只有８０％或９０％业主的申请，则房协必须承担不获土地审裁处发出强制售卖令的风险，或必须以更高的代价收购不愿出售的余下２０％或１０％的物业业权，最后项目可能因此而无法重建或出现大幅亏蚀。事实上，过往１１个成功重建的合作社楼宇的个案，全部都是发展商透过收购成功取得１００％业主自愿出售业权而获重建。因此，要获取全体业主同意出售及重建合作社楼宇是有先例可援的。
第三，房协推出以「需求主导」模式试行的「先导计划」，本意是回应部分合作社楼宇业主指其无能力向政府缴付所欠的三分之二土地补价，却希望早日迁离合作社楼宇，而要求政府介入协助重建。由于房协是回应部分合作社楼宇业主希望可尽早重建的期望，故此理应是业主一方有意愿进行的重建计划，房协才应处理。
房协的收购价
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我们理解「先导计划」建议的收购价未必能符合所有合作社楼宇业主的期望。房协并非牟利机构，没有得到政府直接资助，并须为其项目自负营亏及承担场风险。现时提出的收购价比合作社楼宇的市价略高，是平衡了房协的机构运作原则及部分合作社楼宇业主希望重建以迁离其楼宇的诉求。
在第二市场购买资助出售单位
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「先导计划」旨在为合作社楼宇业主提供多一个渠道，让有关业主以略高于市价出售其单位，并可按其需要选择在房协「住宅发售计划」第二市场购入资助出售单位。「先导计划」下所提出的条件，已适当平衡各方考虑。现时房协「住宅发售计划」下约有１０ ３６０个资助出售单位分布于港、九及新界，相信可为有关业主提供一定的选择。
任何资助房屋，包括未缴付补价的资助出售单位，均涉及宝贵的社会资源，必须小心运用。
房委会一贯的政策，是只有符合绿表资格的人士方可在居屋第二市场购买未缴付补价的居屋单位；至于让白表人士购买此类单位的安排，则仍然只是临时计划，申请亦设有配额，而且有关人士必须符合白表资格，包括房委会厘订的入息及资产限额。如把「先导计划」放宽至涵盖房委会辖下的未缴付补价居屋单位，并非合适和审慎的做法，对其他市民亦未必公平。
（四）由于「先导计划」是以试行形式推出，房协已确认以房协现时的人力及财政资源尚可应付。待「先导计划」推出一段时间后，房协会根据合作社业主的反应，以及推行计划的经验，再行检讨人力及财政的需要。
政府支持房协推行「先导计划」。政府会以一贯的政策优惠处理房协发展资助出售房屋的土地补价。
（五）根据房协资料，一般而言，地盘面积须有４，０００至５，０００平方米或以上才可建造足够的安置单位，以启动屋重建。由于未有参与「先导计划」的合作社的地盘面积资料，包括地盘位置及面积等，故此「先导计划」可以如何配合或促进房协的屋重建，现阶段言之尚早。
完
２０１５年６月３日（星期三）
香港时间１５时２５分
