立法会︰运输及房屋局副局长就「研究订立规管分间楼宇单位的条例」动议议案总结发言（只有中文）
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主席：
多谢刚才多位议员的发言。在此总结发言，我想就以下几点作出补充。
第一是关于租务的管制。早前多位议员发言时均提到租务管制，包括租金管制和租住权保障。政府明白在目前租金持续高企的情况下，低收入住户的住屋负担沉重。不过，在目前房屋供求严重失衡的情况下，推行租务管制恐怕适得其反，未能如倡议者所预期般惠及基层住户，反而可能带来不少副作用和反效果，并不符合基层租户和社会的整体利益。有议员早前发言时亦担心推行租务管制可能会好心做坏事，例如减少出租房屋的供应、令业主更严格挑选租客，使弱势社群更难租住合适居所等。
有建议指政府可以只针对某面积或租金水平以下的单位实施租务管制。不过，观乎一些海外的经验，如只针对个别市场实行租务管制（通常是针对价值较低的住宅物业），亦会对不受管制的市场带來意料之外的影响。举例來說，由于部分租客无法租到受管制的单位，他们可能被逼转移至不受管制的市场中物色居所，导致后者的租金上扬。另一方面，部分海外经验亦說明，由于管制措施主要针对某类型樓宇而非某类型租客，因此租务管制本身无法有效解决基层市民的住屋需要。一些海外经验也指出，实施租务管制后，有意物色出租房屋的人士或难以在公开市场成功租到单位，只能透过其他间接渠道获取出租单位的资讯，而弱势社群则通常较难获得这些资讯。
有建议指政府应制订标准租约，并规定所有租约必须以书面签立。我希望指出，容许业主和租客以口头订立租约的安排在香港由来以久。如要改变有关安排，将涉及修订包括《业主与租客（综合）条例》等法例，对香港的物业权益（包括租住权）的转让制度产生基本影响，因此我们必须谨慎行事。
再者，每个租务个案的情况不同，政府认为应容许业主和租户自行协商和订定租约的详细内容，让双方更有弹性地订立一个切合他们实际需要的租务安排。为减少日后可能出现的争拗，业主与租客在订定租约时，应先行协议各项条款，包括终止租约的通知期和安排，以及租金和其他费用（例如水电费）的水平和计算方法。
业主和租客可于地产代理监管局办事处或网页取得《订立租约须知》和《安心租屋指南》两本小册子，以了解订立租约时应注意的各种事项、租约应列明的条款、租赁双方在签署租约前后的权利和责任等。有需要的市民亦可利用差饷物业估价署提供的免费租务事宜谘询服务。在租赁双方同意的情况下，差饷物业估价署亦会就租务事宜提供免费的调解服务。
有关全面开征空置税的建议，根据差饷物业估价署的数据，截至二○一七年年底，私人住宅物业的空置率跌至3.7%的低位，数字显著低于一九九七年至二○一六年期间5%的长期平均空置率，显示业主把物业空置的情况并不普遍。况且，在业主寻找买家或租客、议价或是翻新单位的过程中，难免会将物业空置一段时间，这是市场运作的必然现象。在空置率偏低的情况下，全面开征空置税未必能有效增加供应。
其他协助基层租户的措施方面，有建议指政府应向基层租户发放租金津贴。政府理解基层住户负担沉重，正如我们曾经多次解释，在当前房屋供应偏紧的情况下，租金津贴很可能会促使业主上调租金，间接使租金津贴变成额外租金，租客未必能得到实质的帮助。
政府其实一直采取不同的措施，以期在房屋、社会福利、社区支援服务等各方面，向基层租户提供适切协助。举例来说，合资格人士可透过「体恤安置」或「特快公屋编配计划」提早获编配公屋单位。综合社会保障援助（综援）计划则为那些在经济上无法自给自足的人士提供安全网，以应付基本生活需要。综援计划下的受助人（包括公屋及私楼租户），可获发津贴，以支付租住居所的费用。如果租住私人楼宇的综援租户所支付的实际租金超出综援计划租金津贴的最高金额，他们亦可在关爱基金下获得额外援助。此外，政府推出的其他恒常现金措施，例如「在职家庭津贴」及「鼓励就业交通津贴」等，亦为低收入住户提供财政支援。
过渡性房屋方面，除了现金措施外，政府亦希望透过过渡性房屋纾缓一些现时居于不适切居所（包括分间楼宇单位）的住户所面对的住屋困难。正如我开场发言时提到，运输及房屋局（运房局）辖下的专责小组会就过渡性房屋提供一站式的统筹支援。运房局会在谘询相关的政策局和部门后，按拟议的过渡性房屋项目的需要给予适切的支持和配合，包括就行政或法定程序提供意见和协助申请财政资助等。举例而言，由香港社会服务联会营运的「社会房屋共享计划」已推出多个项目，并一直获香港公益金及社会创新及创业发展基金拨款资助运作费用。于深水埗南昌街私人土地上推行的「组合社会房屋计划」亦已获关爱基金拨款资助。政府会继续积极汇聚社会各界的力量和资源，增加过渡性房屋的供应。
过渡性房屋是短期的纾缓措施。政府多次强调，要从根本扭转房屋供求失衡的局面，长远地解决房屋问题，治本的方法是持续增加土地和房屋供应。增加供应有助稳定楼价和租金，最终会惠及有意自置居所及租住私人住宅的各阶层人士。
政府一直致力落实《长远房屋策略》（《长策》）下的供应目标，努力循多方面加快增建公营房屋，以直接惠及基层市民。根据二○一八年九月的预测，在二○一八／一九至二○二二／二三年度的五年期，预计香港房屋委员会和香港房屋协会的公营房屋总建屋量合共约为100 800个单位。
假设所有已觅得的土地能如期推出作建屋之用，在二○一八／一九至二○二七／二八年度十年期内可以兴建约23万7千个公营房屋单位，落后于《长策》28万的公营房屋供应目标。政府会继续不遗余力增加房屋土地供应。政府已于今年六月决定将九幅位于启德和安达臣道石矿场的私营房屋用地改拨为公营房屋用途，预料可提供约10 600个公营房屋单位，有助收窄后期公营房屋的供应短缺。
行政长官亦已于《2018年施政报告》指出，政府会调拨更多土地作公营房屋发展，并承诺政府开拓的新增土地，以房屋单位计算，七成应用于公营房屋。运房局会在更新《长策》下未来十年（即二○一九／二○至二○二八／二九年度）的房屋供应目标时，充分考虑社会各界对公私营房屋比例的意见。
至于私人市场供应方面，根据政府截至二○一七年年底就已知「熟地」上已展开或将会展开的私人住宅项目的估计，二○一八年至二○二二年私人住宅单位的每年平均落成量约为20 800个。
主席，政府非常关注市民所面对的住屋困难，亦有决心去解决问题。政府会继续多管齐下，积极增加短、中及长期房屋土地供应，并加快增建公营房屋，以直接惠及基层市民，切实回应他们对住屋的需求。多谢主席。
完
2018年12月5日（星期三）
香港时间18时20分
香港时间18时20分