立法会十四题︰规管一手私人住宅物业销售
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问题：
政府在去年六月二十九日宣布六项房屋政策新措施，其中两项是：（i）建议修订《差饷条例》（第116章），就空置的一手私人住宅单位征收额外差饷，以及（ii）修改地政总署预售楼花同意方案，要求发展商每轮推售的住宅单位数目均不能少于有关预售楼花同意书所涵盖的住宅单位总数的20%，即时生效。就此，政府可否告知本会：
（一）修订第116章的立法时间表为何；
（二）会否按一手私人住宅单位空置时间递增的方式厘定额外差饷的水平；如否，原因为何；
（三）自修改预售楼花同意方案的措施生效以来，地政总署批出住宅项目预售楼花同意书的数目，并按项目名称以表列出以下资料：（i）门牌号码、（ii）住宅单位总数、（iii）申请预售楼花同意书日期、（iv）批出预售楼花同意书日期，以及（v）预计项目落成日期；
（四）是否知悉，第（三）项提及的每个住宅项目的首三轮楼花销售安排的详情（使用与下表相同格式的表格列出）；
| 住宅项目名称： | |||
| 销售安排 | 首轮 | 第二轮 | 第三轮 |
| 预售楼花同意书所涵盖的住宅单位总数（T） | |||
| 推售单位数目（A） | |||
| A占T的百分比 | |||
| A当中：公开发售的数目及百分比 | |||
| A当中：招标出售的数目及百分比 | |||
| A当中：分别按以下方式推售的数目及百分比 | |||
| 在首轮及第二轮均公开发售 | 不适用 | 不适用 | |
| 在首轮公开发售，但在第二轮招标出售 | 不适用 | 不适用 | |
| 在首轮招标出售，但在第二轮公开发售 | 不适用 | 不适用 | |
| 在首轮及第二轮均招标出售 | 不适用 | 不适用 | |
| 在三轮均公开发售 | 不适用 | 不适用 | |
| 在首轮及第二轮公开发售，但在第三轮招标出售 | 不适用 | 不适用 | |
| 在首轮及第三轮公开发售，但在第二轮招标出售 | 不适用 | 不适用 | |
| 在首轮公开发售，但在第二轮及第三轮招标出售 | 不适用 | 不适用 | |
| 在首轮招标出售，但在第二轮及第三轮公开发售 | 不适用 | 不适用 | |
| 在首轮及第三轮招标出售，但在第二轮公开发售 | 不适用 | 不适用 | |
| 在首轮及第二轮招标出售，但在第三轮公开发售 | 不适用 | 不适用 | |
| 在三轮均招标出售 | 不适用 | 不适用 | |
（五）鉴于据报某楼盘的首三轮楼花销售安排如下：每轮销售均推售约150个单位，但第二轮及第三轮销售安排中新推售的单位分别只有55个及七个，而该三轮销售合共只涉及预售楼花同意书所涵盖的住宅单位总数的约30%，政府有否研究，该推售单位手法有否违背修改预售楼花同意方案措施的政策原意；如有研究而结果为有，有何跟进行动；如研究结果为否，原因为何；
（六）会否规定，发展商不得把具一定规模的住宅项目的单位以招标方式推售；如会，详情及时间表为何；如否，原因为何；
（七）会否就每轮销售安排中以公开发售及招标方式推售单位的比例或最低数目作出规定；如会，详情及时间表为何；如否，原因为何；及
（八）会否就个别单位可重复以招标形式推售的最多次数作出规定；如会，详情及时间表为何；如否，原因为何？
答覆：
主席：
根据地政总署及一手住宅物业销售监管局所提供的资料，我现就郭荣铿议员的提问回覆如下：
（一）行政长官于二○一八年六月二十九日宣布将就空置的一手私人住宅单位征收「额外差饷」，以促使一手私人住宅单位尽早推出市场。政府建议修订《差饷条例》（第116章），要求获发占用许可证达12个月或以上的一手私人住宅单位的发展商，每年向政府申报单位的状况。如果这些一手单位在过去12个月内，有超过六个月的时间并未作出租用途，有关发展商须缴付「额外差饷」。「额外差饷」会由差饷物业估价署按年征收，金额为该单位的应课差饷租值的两倍（即200%）。政府正听取立法会和社会各界的意见，并同步草拟《差饷（修订）条例草案》的细节，计划在二○一八／一九立法年度内向立法会提交《条例草案》。
（二）「额外差饷」的目的是促使发展商在合理时间内出售或出租已落成的一手私人住宅单位，我们认为一个划一而有足够力度的税率有助达致这个目的，也较累进税率简单易明，易于执行。
根据我们的初步建议，如发展商在过去12个月内，租出有关一手单位超过六个月，便无须缴付「额外差饷」。换言之，视乎单位出租情况，持有一手单位的发展商未必须连续数年缴付「额外差饷」（举例而言，可能只须在第一年、第四年和第六年缴付「额外差饷」）。在这情况下，以累进形式征收「额外差饷」或会导致制度过于复杂，难以执行。
（三）为了增加市场的透明度和加强对消费者的保障，行政长官于二○一八年六月二十九日宣布修改「预售樓花同意方案」，要求发展商不论透过何种方式销售楼花（包括公开发售、招标及拍卖），每次推售的住宅单位数目，均不能少于有关预售楼花同意书所涵盖的住宅单位总数的20%。如果剩余未卖出的住宅单位数目少于总数的20%，发展商须一次过推售所有剩余单位。新规定已在宣布当天生效，并适用于地政总署当时正在处理的预售樓花同意书申请及在该日之后收到的新申请。
截止二○一九年二月底，地政总署在新规定生效后合共就30个住宅项目批出预售樓花同意书。相关资料载于附件一。当中19个项目已推出市场发售，有关销售安排的统计数字载于附件二。我们没有每个项目首三轮销售安排按发售方式分类的累计统计数字。
（四）因应销售情况有变，发展商或会暂停出售某些单位，并提供文件说明某份销售安排已不再适用。发展商或会于稍后时间重新推出这些单位并就此发出新的销售安排。按20%的新规定，在任何情况下，发展商发出的每份销售安排（包括以公开发售及招标方式推售单位，及因销售情况有变而重新发出销售安排）须涵盖最少20%的住宅单位（或所有剩余单位，视情况而定）。
（五）根据《一手住宅物业销售条例》（第621章）（《条例》），卖方若以招标方式销售一手住宅物业，无须提供价单，但仍须符合《条例》下其他各项规定，包括提供售楼说明书、载有销售安排的文件以及成交纪录册。在成交纪录册中，卖方须列明包括临时买卖合约／买卖合约的日期、成交价、支付条款（包括售价的任何折扣，及就该项购买而连带提供的赠品、财务优惠或利益）等资料。卖方亦须在售楼处提供发展项目的成交纪录册，以及在发展项目的互联网网站及一手住宅物业销售资讯网提供有关成交纪录册的电子版本，供公众阅览。我们相信以上规定可有助确保一手住宅物业销售的透明度及公平性，以及对消费者的保障。
（六）政府会继续留意一手住宅物业销售的情况。现阶段没有计划在「预售樓花同意方案」下就发展商以招标方式推售的单位数目、比例或次数等作规定。
完
2019年3月27日（星期三）
香港时间15时35分
香港时间15时35分